תכנית תמ"א 38 היא מכירת חלק מהזכויות בקרקע בתמורה לחיזוק מעלית ממ"ד ומרפסת או הריסת הבניין הקיים והקמת בניין חדש עם חניה מעלית וממ"ד.
זו עסקה לכל דבר ולא מתנת חינם או טובה שאתם מקבלים מהיזם על כן חובה לקחת כמה דברים בחשבון לפני שבכלל פונים ליזמים לקבל הצעה.
צריך לאמוד את ערך הקרקע ועלויות הבניה הכוללות. באופן כלל ניתן לאמוד את ערך הקרקע שהוא שווה למחיר כל היחידות בבניין פחות עלות הבנייה של הבניין הישן מחדש.
על כן המחיר שאנו משלמים ליזם עבור הפרויקט שווה לחלק היחסי בקרקע של הבניין שהוא מקבל ומצמיד אותו ליחידות החדשות שיבנה.
את עלות הבניה של הבניין הקיים ניתן לדעת דרך חברת הביטוח אם בביטוח בניין או ביטוח הדירה כי לחברת הביטוח יש את הערכת עלות הבניה לכל סוגי המבנים הסטנדרטיים בגדלים השונים על כן סכום הביטוח עליו תחושב הפרמיה יהיה ערך הבניה כי את הקרקע אין למה לבטח כי היא לעולם עומדת.
תמיד קיימת האפשרות גם ללכת למהנדס בניין שיכין הערכה של עלויות הבניה לבניין הקיים.
דוגמא: בניין עם 17 יחידות פוליסת ביטוח של יחדה אחת 360,000 על כן עלות בניית כל הבניין 6,120,000.
מחיר דירה בבניין כ 2,400,000 כך שערך הבניין הוא כ 40,800,000 פחות עלות הבנייה נשאר ערך הקרקע 34,680,000.
היזם מבקש לבנות 6 יחידות ולהצמיד להן שטח השווה ל 8 יחידות על יוצא שהוא מקבל מבעלי הבניין 8/25 חלקים מהקרקע ובהתאמה יוצא שבעלי הבניין משלמים ליזם 11,097,600 עבור חיזוק ומעלית ומרפסת קטנה ובהתאמה כל יחידה בבניין משלמת ליזם 652,800.
היזם יבנה 4 יחידות של 2.4 מיליון ו 2 יחידות של 7 מיליון סה"כ יקבל היזם מהפרוייקט כ 23 מיליון.עלות בניה של 25 יחידות (2 מהיחידות כפולות) תהיה 9 מיליון והרווח 14 מיליון.
לבעלי הנכס ישאר קרקע של 23,582,400 שהם 1,387,200 לבעל דירה כאשר לפני הפרויקט חלקו של כל אחד מבעלי הדירות היה 2,040,000 הפסד של 652,800 לכל יחידה שהוא בעצם התשלום עבור מעלית ואיזו תוספת שולית קטנה שאפשר להוסיף גם ללא יזם ובמחירים סבירים.
בניין חכם שיהפוך בעצמו ליזם יוכל להרוויח מהפרויקט באופן הרבה יותר משמעותי הן מבחינת תכנון והן מבחינה פיננסית.
רצוי מאוד ואף מחויב שבניין שסוגר עסקה עם יזם יבקש מהיזם גם חוות דעת מקצועית לגבי מיסוי או פטור ממיסוי הפרויקט בהתייחס לבעלי הבניין כדי לוודא שכל מה שבעלי הבניין מקבלים הן מבחינה כספית והן משרותי בניה ושיפוץ אכן פטור מכל מס במסגרת התוכנית.
להרשמה תוכנה לניהול וועד הבית.
